EXTINCION DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL Y CORONAVIRUS

publicado el 21 abril, 2020 por Pérez de Ayala Abogados

 

MODIFICACIÓN O RESOLUCIÓN DE CONTRATOS ANTE LA CRISIS DEL COVID-19

FUERZA MAYOR Y CLAÚSULA REBUS SIC STANTIBUS.

 

Podemos definir fuerza mayor como una circunstancia imprevisible e inevitable que altera las condiciones de una obligación. Son supuestos típicos de fuerza mayor los acontecimientos naturales extraordinarios como las inundaciones catastróficas, los terremotos, la caída de un rayo, etc.

 

Esta figura aparece recogida en el artículo 1.105 de nuestro Código Civil que dispone: Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.

 

De la expresión de dicho precepto se desprende que en los casos de fuerza mayor se excluye la responsabilidad, tanto contractual como extracontractual, que pueda existir tanto en las relaciones entre privados y como al exigir responsabilidad a las administraciones publicas. En este sentido se pronuncia la doctrina mayoritaria de nuestros tribunales, y a modo de ejemplo, el Tribunal Supremo dispone:

 

La fuerza mayor, como tantas veces hemos declarado, no solo exige que obedezca a un acontecimiento que sea imprevisible e inevitable, como el caso fortuito, sino también que tenga su origen en una fuerza irresistible extraña al ámbito de actuación del agente […]. Debe consiguientemente examinarse si estamos o no ante una situación extraordinaria, inevitable o imprevisible, o si por el contrario nos hallamos en presencia de una situación previsible con antelación suficiente que hubiera permitido adoptar medidas a la Administración que evitasen los daños causados o determinar un incumplimiento de las medidas de policía que le correspondían en cuanto a la conservación del cauce”. (STS, 3ª, 31-X-2006, rec. Nº 3952/20002).

 

Por tanto, para que resulte de aplicación este principio se tiene que dar la premisa de que el suceso tiene que ser causado de forma extraordinaria y ser ajeno al circulo de actividad del sujeto, o estar más allá de su esfera de control, excluyéndose así la responsabilidad que necesariamente tendrá el responsable de sucesos que previsible o imprevisiblemente pudieran ser evitados con la debida diligencia.

 

Así las cosas, y una solo cuando se den estas circunstancias de fuerza mayor se podrá exonerar de responsabilidad por daños y perjuicios al obligado al cumplimiento, por la imposibilidad del deudor de llevar a cabo la obligación, si bien, el deber de cumplimiento de la obligación no desaparece, si aun es posible realizar aquello a lo que se obligo.

 

En base a todo lo anterior, y atendiendo a la actual situación de alarma en que nos encontramos, debemos señalar que, la doctrina de la fuerza mayor no puede ser alegada como causa sobrevenida para justificar el incumplimiento de las obligaciones, y específicamente de las obligaciones derivadas de arrendamientos, pues no se dan lo requisitos legales que justifiquen el incumplimiento del arrendatario de su obligación de abonar los pagos derivados del arrendamiento.

 

Determinado que se entiende por fuerza mayor, y ante la imposibilidad de su aplicación para justificar los incumplimientos contractuales debidos al actual estado de Alarma que se vive en España, debemos traer a colación la tan mencionada clausula  Rebus sic stantibus, clausula aplicable “estando así las cosas”.

 

Los presupuestos básicos que han de ser tenidos en cuanta para su aplicación son: 1) que se de una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de celebración, 2) que  como consecuencia de estas alteraciones aparezca una desproporción exorbitante, fuera de todo calculo, de las prestaciones de las partes, 3) todo ello se deba a circunstancias radicalmente imprevisibles y 4)  que las partes no dispongan de otro remedio.

 

Esta cláusula “rebus sic stantibus” se encuentra implícita en todos los contratos, y se aplicará cuando ocurra un hecho totalmente imprevisible que puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones al producirse alteraciones graves de las bases del contrato. Y pese a encontrarnos en esa situación excepcional, lejos de llevar a la resolución unilateral los contratos, o al incumplimiento unilateral, se podrá invocar esta clausula para garantizar la subsistencia del contrato.

 

Es importante subrayar la diferencia entre fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus, la primera, imposibilita del todo el cumplimiento y ejecución de las obligaciones contempladas en el contrato mientras que la segunda, permite la alteración y modificación del contenido para adecuarlo a las nuevas circunstancias partiendo de la base de que el contrato puede ser cumplido y ejecutado.

 

En base a estas premisas, y ante la situación, como decimos excepcional, que nos encontramos, y en relación a las obligaciones contractuales derivadas de arrendamientos de locales, la “rebus sic stantibus” podría ser invocada a los efectos de volver a reequilibrar las posiciones de las partes contractuales, y ello mediante la adopción de acuerdos. En este sentido:

 

  • Se tendrá que revisar lo acordado contractualmente, así como, las consecuencias relativas a los incumplimientos.
  • En defecto de previsión contractual se valorará el posible riesgo de incumplimiento en supuestos del arrendamiento de local de negocio.
  • Una vez valorados los riesgos proponer modificaciones parciales del contrato en atención a las circunstancias excepcionales.

 

No se permite su aplicación a los arrendamientos de vivienda porque la causa económica del contrato no se ha visto afectada, por cuanto las circunstancias destinadas al goce pacífico de la cosa arrendada no han variado pudiendo destinarla el arrendatario al uso pactado en idénticas circunstancias que al uso pactado en el momento de celebración del contrato

 

Finalmente, señalar que, pese a la grave situación sanitaria en que nos encontramos, no podemos dejar de recordar que el estado de alarma no afecta a las obligaciones contractuales, pues hay que partir de la aplicación del principio pacta sunt servanda (los pactos deben cumplirse), artículos 1091 y 1256 CC, este principio obliga no solo al cumplimiento sino que implica que cada parte asume los riesgos que corresponden a su cumplimiento (art. 1094) y tiene que minimizar los daños causados por su incumplimiento (1101 CC).

 

Para mayor aclaración, se pueden poner en contacto con

 

Elena Villaverde elena@perezdeayala-abogados.com

Martin Martínez martin@perezdeayala-abogados.com

 

 

 

 

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